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L'évolution du métier de promoteur et aménageur urbain au cours des 30 dernières années

Interview Marc Pigeon

A l’heure de fêter les 30 ans de Roxim et de marquer cette étape
qui symbolise la maturité, nos réflexions et préoccupations sont essentiellement tournées vers l’avenir.

 

Pour autant il nous a paru intéressant de se remémorer les conditions dans lesquelles évoluait le métier originel de Roxim, promoteur et aménageur, et de souligner les changements au cours de ces trente dernière années.

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Conclusion difficile... car dire aujourd’hui que tout a changé, alors que nous sommes à l’aube d’une révolution qui va encore bouleverser tous les processus ne laisserait plus de place au vocabulaire qui sera utilisé pour fêter, je l’espère, le 50eme anniversaire. Pour autant ne pas souligner que sur le fond la profession de Promoteur à peu évoluée serait coupable.

En effet cette profession qui est née dans les années 1950, avec la formation d’un premier syndicat représentatif en 1956, exerce toujours les mêmes missions. Nous prenons l’initiative

des opérations, définissons le programme-construction ou aménagement-, nous organisons la réalisation et assumons la responsabilité de l’ensemble.

Mais notre environnement a considérablement évolué

De manière concrète, *L’approvisionnement foncier qui constitue la matière première du promoteur est aujourd’hui la principale préoccupation des entreprises de promotion

A l’inverse, au début des années 90 les promoteurs sont essentiellement focalisés sur la commercialisation car la guerre du golfe a débuté.S’enestsuivie unedécenniedebaissedesvaleurs immobilièresetfoncières,et lesfaillitesdemarchandsdebiens et autres promoteurs ont rendu le foncier plus accessible. La loi de l’offre et la demande montre ses effets. Moins de clients donc plus de difficultés à vendre pour les promoteurs mais plus de terrains disponibles et à moindre coût

*Par contre les taux d’intérêts courts et long terme de l’époque entre 8 et 10 % paraissent aujourd’hui démesurés.

Ils étaient un frein supplémentaire à la commercialisation de logement dans une période ou l’inflation était de l’ordre de 3%.

> Mais le développement des projets était plus aisé car la loi de décentralisation qui permet aux communes d’instruire les permis de construire n’interviendra qu’en 2005

Les services de l’Etat instruisaient conformément aux règles des Plans d’Occupation des Sols en vigueur ce qui n’est actuellement majoritairement pas ,à ce jour, le cas des collectivités locales. Les recours des tiers étaient quasi-inexistants.

 

> Les méthodes de commercialisation et de communication se sont ajustées à l‘évolution de la société.

Dans les années 90 le prospect client se déplaçait sur le bureau de vente et aimait conforter sa décision par la visite d’appartement témoin. Certains opérateurs comme Pierre et Vacances iront même jusqu'à réaliser un village avec les équipements associés piscine, golf.. La communication était faite par voie de presse voire sur radios. Les promoteurs de logements de loisirs –Merlin, Ribourel..- avaient mis en place un modèle de vente dynamique et de démarchage directement au domicile du prospect. Ce modèle aura inspiré la vente de produits de défiscalisation actuellement appliqués au logement (Pinel, LMNP...) .

L’évolution de cet aspect marketing et commercialisation est majeure du fait de l’avènement des outils numériques, de la digitalisation, de la réalité virtuelle. Les bureaux de vente sont en voie de disparition et la presse traditionnelle est devenue un support de communication très accessoire.

> sous l’angle de la construction proprement dite il n’y a pas eu de rupture technologique même si l’on voit poindre pour l’avenir l’arrivée du bois et autres comme matériaux alternatifs a ceux traditionnellement utilisées de béton et briques.

La principale évolution a trait aux compétences et à la vie sociale sur le chantier. Nous avons non seulement perdu toute une génération de compagnons très qualifiés partis à la retraite qui n’a pas été remplacée faute d’avoir été capable de valoriser ces métiers manuels auprès des jeunes générations. La vie sociale sur les chantiers s’est dégradée. Le sentiment de fraternité des métiers du bâtiment s’est étiolé et le respect du travail de son prochain évaporé. Comme dans le même temps, alors que les prix de l’immobilier ne cessent de progresser, les marges des entreprises de construction se sont particulièrement érodées les contraignant à réduire l’encadrement dupersonnel. En conséquence, les promoteurs éprouvent de plus grandes difficultés à obtenir le niveau de qualité requis.

D’une manière plus générale l’exercice de notre profession a suivi l’évolution de notre société et a du faire face , entre autres, à trois changements majeurs.

1. Le changement de cap politique

Dans les années 90 l’ordre de priorité était la satisfaction de besoins en logements élargie (résidence principale, mais

aussi touristique) avec une attention particulière sur les économies d’énergie. Aujourd’hui la priorité est inversée. Les préoccupations environnementales ont pris le pas sur la production de logement avec des effets positifs qui nous obligent à « penser l’avenir » mais aussi des effets négatifs ou par exemple la protection d’une plante protégée invasive peut empêcher la réalisation d’infrastructures publiques. Tout est dans la dose.

2. Une frénésie réglementaire

Le code de la construction, le code de l’environnement, le code du travail, les décrets, les réglementations et directives Européennes ...necessentd’enfler.Leplanaménagement développement durable mis en place en 2000 (PADD), les nouveaux Plans locaux d’urbanisme intercommunaux (PLUI),la modification des concessions d’aménagement en 2005 ont complexifié et allongé les processus.

Et comme si cela ne suffisait pas, les collectivités locales insatisfaites des réglementations nationales ont imaginé des charteslocalespourmieuxcontrôler l’offredelogements.Si l’on devait trouver un aspect positif à cette complexification et sur–réglementation il aura été de créer de nouveaux métiers, mais rarement productifs.

Nombreuses réussites passées ne pourraient voir le jour dans le contexte réglementaire actuel comme l’aménagement de La grande Motte qui aurait été balayé par la loi littoral.

 

3. Les attitudes sociales

Bizarrement notre société qui prône le partage a développé pendant ces 30 dernières années des attitudes plus égoïstes. Pour paraphraser un ancien Président de la République : « On est tous plus proche les uns des autres - transport, réseaux sociaux - mais on a plus de prochain ». Cela s’applique directement à la sphère immobilière. En effet les citoyens, déjà logés, réclament aux élus locaux plus de logements pour leurs enfants mais en même temps s’opposent à de nouveaux projets près de chez eux. Ils font pression sur les élus pour que les permis de construire ne soient pas délivrés et au besoin introduisentun recours devant les juridictions. Mais la modification des comportements n’est pas seulement le privilège des citoyens. Le sujet logement est devenu un sujet éminemment politique. Majorité et oppositions, au gré des alternances cristallisent leurs divergences sur les projets immobiliers provoquant reports, retards, annulations voire suspension a l’approche des échéances électorales.

Tousces éléments ont un double impact. D’abord un premier impact sur le renchérissement des prix de l’immobilier et un second sur les délais de conception et de réalisation des projets qui ont été multipliés par deux en 30 ans.

Et toute cette réglementation, certainement imaginée pour la sécurisation et le bien-être de nos concitoyens, rend l’immobilier de moins en moins abordable , tend à exclure les ménages de l’accès au logement et réduit les espaces d’initiative et de liberté des opérateurs.

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